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产后恢复与坐月子常识|重磅报告:居民买房最佳时机已过半,房企在减杠杆
2020-01-09 12:58:22   来源:未知   评论:831 点击:831

根据我们测算,截止2016年6月底16家上市银行按揭贷款余额为13.82万亿,占零售贷款的比重达到65.9%,占贷款总额的比重为21.2%。居民部门的宏观杠杆率则是住户部门债务总额与gdp的比值。

产后恢复与坐月子常识|重磅报告:居民买房最佳时机已过半,房企在减杠杆

产后恢复与坐月子常识,来源:广发证券报告

一、按揭贷款再成银行避险配置方向,呈爆发式增长

1、居民中长期贷款中枢不断上行

2011年由于中国央行加息,按揭贷款收益率相对较低缺乏吸引力,同时考虑到当时房地产行业前景的不确定性,银行开始削减零售业务中的按揭业务加大高收益的小微企业贷款、经营性贷款的配置。

2015年以来持续6次降息的低利率、资产荒、去杠杆去库存政策背景下,经济

下行压力增大,实体经济的某些领域出现困难,银行资产质量承压,在复杂的内外部经济、金融环境中,按揭业务再次受到各家银行的青睐。

根据央行统计数据,2015年6-12月居民户中长期贷款基本维持在3000亿中枢

左右(2015年10月除外),2016年1-8月居民户中长期贷款基本维持在4000亿以上(2016年2月除外)。根据我们测算,2014/15/16年居民户中长期贷款月均新增分别为1858亿元、2542亿元、4532亿元,同比分别增长-0.9%、36.8%、78.3%。

此外,我们还观察到,截止2016年8月居民户中长期贷款(以按揭为主的消费

贷款)为18.23万亿,同比增长11.9%;而非金融企业及机关团体贷款中长期贷款余额为38.19万亿,同比增长仅为1.9%,从趋势上看,两者出现显著背离,剪刀差越来越大。侧面验证反映出银行业在经济下行压力的背景下,处于避险角度的考虑,贷款配置的风险偏好下降,更加青睐于杠杆率和不良率较低的居民部门。

2、银行近两三年持续加大按揭的配置比重

基于风险和收益的判断和考量、资本规划的安排及业务战略方向的安排的不同,各家银行对按揭贷款的策略有所分化。根据我们测算,截止2016年6月底16家上市银行按揭贷款余额为13.82万亿,占零售贷款的比重达到65.9%,占贷款总额的比重为21.2%。从趋势上看,按揭贷款占零售贷款的比重自2008年的78.7%一路持续下降,到2013年将至最低位的59.7%,此后随着经济下行压力的持续加大,配置的比重稳步回升至65.9%。

此外资产规模和配置的压力差别较大,国有行、股份行、城商行对于按揭的配

置也有较大分化,其中,国有行更加青睐按揭,按揭占零售贷款/总贷款的比重显著高于股份行和城商行,其中四大行占本行零售贷款的比重超过73%,占本行总贷款的比重超过22%。

股份行则分化较大,其中配置比例最高的为招商银行,2016年6月末按揭贷款

余额为6149亿元,占本行零售贷款的比重为45.5%,占本行总贷款的比重超过

20.3%;此外值得关注的是民生银行,民生银行按揭贷款的规模一度在2013年减少至621亿元(占比降至10.3%/3.9%),但15-16年公司大幅加大按揭贷款的配置,至2016年6月底,上升至1948亿元,占比也分别提升至24.3%/8.6%。

3、按揭贷款与开发贷增速剪刀差持续扩大,分化加剧

银行在经济周期的不同阶段会根据贷款的风险和收益特征对贷款结构进行动态调整。当前阶段,宏观经济仍处于下行周期,企业经营仍然比较困难,同时资产泡沫也在慢慢累积,银行出于风险控制的考虑在当前阶段加大零售贷款的配置。

但涉及房地产行业的贷款的结构却出现分化:

一方面,出于避险考虑,各家银行纷纷加大按揭贷款业务,2016年上半年新增按揭贷款2.36万亿元,同比增长111%;按揭贷款余额16.55万亿元,同比增长31%。

另一方面,银行对于房地产开发贷款的态度则相对谨慎,目前银行对品牌房企布局在一二线城市的住宅项目仍继续支持,主要是基于一二线楼市的价格主要取决于供求变化、人口、政策、经济基本面仍然看好,但三四线则基本持谨慎态度,区域和对象呈现出分化的趋势,2016年上半年房地产开发贷款新增5700亿元,同比减少25%;房地产开发贷款余额7.07万亿,同比增长仅10%。

二、基于风险和资本消耗考量加大按揭配置

1、向不良要业绩,调整结构加大按揭配置

银行贷款不良规模最大的前十大行业分别为:制造业(4,298亿元,3.35%)、

批发和零售业(3,998亿元,4.25%)、农、林、牧、渔业(637亿元,3.54%)、个人贷款-信用卡(583亿元,1.84%)、个人贷款-住房按揭贷款(483亿元,0.39%)、建筑业(459亿元,1.39%)、房地产业(456亿元,0.81%)、采矿业(439亿元,2.33%)、交通运输、仓储和邮政业(335亿元,0.58%)、个人贷款-其他(277亿元,1.59%);其中个人按揭贷款不良率最低,仅为0.39%,属于资产质量最优的资产。而当前在不良压力持续加大的背景下,银行业绩释放最大的压力即来自于针对不良的拨备计提,而相应的增加低风险按揭资产的配置有助于缓解不良压力,减小拨备计提的压力,从而有助于银行业绩的稳定增长。

2、按揭风险权重低、资本占用节约

由于个人按揭贷款风险权重仅为50%,相对于一般企业贷款100%的风险权重,

对资本的消耗有大幅节约,资本使用效率较高。此外,虽然住房按揭贷款直接带来的息差较低,但有助于银行培养长期稳定优质的个人客户,通过改善业务模式增加客户粘性,未来有望成为为客户提供综合金融服务的金融管家。

三、居民部门杠杆快速提升仍有空间,压力有所加大

宏观杠杆率即一国各部门的总债务与国内生产总值(gdp)的比值,是衡量

一国债务水平的重要指标。居民部门的宏观杠杆率则是住户部门债务总额与gdp的比值。根据社科院测算数据来看,2003-2008年我国全社会杠杆率基本维持在170%左右,由于我国高储蓄率、以间接融资为主的融资方式、股权融资市场发展滞后,我国非金融企业杠杆率水平一直比较高,1998-2000年,非金融企业杠杆率基本维持在100%的中枢上下的较高水平,截止2015年非金融企业杠杆率更是达到156%。

其中居民部门杠杆率稳定在17%-19%,2009年以来经过一轮加杠杆周期,我国全社会杠杆率上升到2015年末的249%,居民部门杠杆率水平也上升至40%,较2008年上升22pct,负债率仍处于较低水平,但远低于全球主要经济体的平均水平,仍具有一定的加杠杆空间,但后续压力有所加大。

新常态下去库存去杠杆成为当前我国经济的主要任务,数据上来看,我国目前

去杠杆的压力主要集中在政府和企业两大部门,居民部门的杠杆率还处于较低水平,为防止去杠杆进程引发全局性资产负债表式衰退,当前采取的措施是在政府与企业去杠杆的同时,推动居民部门适度加杠杆,通过杠杆的替代化解债务风险。

四、快速加杠杆加速消耗债务拓展空间,但总体仍处于可控范围

1、房贷存量/居民储蓄余额持续上升,二者余额增速剪刀差持续扩大

我们希望可以通过比较居民户按揭贷款存量和居民储蓄存量指标来衡量居民

户涉房部分的杠杆情况,基于此我们可以初略判断居民部门总体的按揭承受水平和未来的可拓展空间。

根据我们测算观察发现:

房贷余额占储蓄余额比重持续提升,截止2016年6月,占比达到28.5%,这一数据已经超过日本当前20%和89年日本泡沫经济的水平。

2015年8月以来房贷余额增速与储蓄余额增速剪刀差显著扩大,截止2016年6月底,剪刀差扩大至21.8%。

2、新增房贷/新增储蓄持续上升,加速透支居民部门潜在消费能力

增量数据同样也值得关注:首先如果新增按揭超过新增储蓄,那意味着将可能

要消耗存量储蓄,而随着老龄化、消费升级、基数等原因的影响,储蓄的增速本身就会向下运行,而我们观察到房贷的增速却持续向上,随着剪刀差的扩大,居民部门的压力也将持续加大。

根据我们测算观察发现:

新增房贷/新增储蓄持续上升,加速透支居民部门潜在消费能力,截止2016年6月末新增房贷/新增储蓄高达67%,至年底可能继续快速上行。

2008年居民户储蓄率达到34%最高点后一路持续下滑至2014/15年13%/14%,居民潜在消费能力受到严重制约。

3、中国房贷杠杆率快速上升,或将很快超过美国和日本

基于按揭的承受主体的考虑,由于美国和日本基本完成城镇化,按揭几乎由全

体居民承担,而我国由于尚处于城镇化的前期,按揭主要是由城镇居民承担,进行国别比较时,中国采用城镇人口人均房贷存量/城镇居民人均可支配收入,美国和日本取居民人均房贷存量/人均可支配收入来比较房贷的存量杠杆率。

2015年我国城镇居民人均可支配收入为31195元,同比增长8.2%,据此增速

测算2016/17年的人均可支配收入分别为33739/36490元;而2015年居民存量房贷为14.2万亿元,2016年上半年同比增速30%,2016/17年房贷存量将达到18.5/24.3万亿元,人口按2015年底城镇人口7.7116亿来计算,据此测算,我国2016/17年城镇人口人均房贷存量/城镇居民人均可支配收入将分别达到71%/87%,将超过美国和日本的杠杆率水平。

五、结论及投资建议

2015年以来我国居民房贷杠杆率快速上升,可扩展空间逐步收窄,持续的加

杠杆可能会挤出居民其他消费,未来可能还将受到房地产市场销售及调控政策、监管窗口指导等外部不确定性的影响,我们认为按揭贷款最佳配置时段已过半,未来随着房贷杠杆率的持续提升风险也将逐渐加大。

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